房地产估价师《理论与方法》房地产估价必要性考点

时间:2017-11-29 编辑:蒸花 手机版

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房地产估价师《理论与方法》房地产估价必要性考点

  一、理论上房地产估价的必要性

  一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价:(1)独一无二性。(2)价值量较大。

  具体就房地产来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性,房地产市场是典型的“不完全市场”。房地产估价的重要性在于:它是为了建立合理的房地产交易秩序,也是促进房地产公平交易的基本保障,有助于将房地产价格导向正常化。

  二、现实中对房地产估价的需要

  (一)房地产交易的需要

  (二)房地产抵押的需要

  (三)房地产典当的需要

  典当是出典人将自己的房地产让与他人使用、收益,以获得相当于卖价的资金(典价),但保留该房地产的所有权,待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产;而典权人则以支付低于买价的资金(典价),取得房地产的占有、使用和收益的权利,且日后还有取得房地产所有权的可能(当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的,典权人即取得房地产的所有权)。

  (四)房地产保险和损害赔偿的需要

  房地产保险对房地产估价的需要,一是在投保时需要评估保险价值,为确定保险金额提供参考依据;二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格,为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房地产损害赔偿,如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜,对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损害的,也需要房地产估价。

  (五)房地产税收的需要

  有关房地产的税收种类很多,如房产税、地价税、土地增值税,土地与房屋合征的房地产税,房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收一般是以房地产的价值为课税依据。

  (六)房地产征用拆迁补偿的需要

  国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。国家在征用、拆迁这些房地产时,要给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。确定这些补偿额,就需要房地产估价。

  (七)处理房地产纠纷和有关法律案件的需要

  (八)企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要

  (九)房地产管理的需要

  比如确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格,需要估价;如何调整土地使用权出让金,需要估价等。

  (十)其他方面的需要

  比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配,就需要进行房地产估价。

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