2016房地产估价师《经营与管理》试题与答案
一、选择题
1.如果一笔贷款的月利率为1%。每月计息一次，那么名义利率是( )
A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
答案：A、
解析：名义利率=1%×12=12%
2.某笔贷款的年名义利率为12%,年实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( )作为计息周期的.
A、年 B、半年 C、季度 D、月
答案：C、
解析：应记住常识性的东西.
3.现有一套总价目11万元的住宅,八成15年按揭,按年贷款利率6%计,月还款额为( )
A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928
答案：C、
解析：根据公式A、=P(A、/P,I,n)直接求得.
4.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元,年租金增长率为5%,如果贴现率与之相等,则该租客第一年末支付的租金为( )万元.
A、 8.0 B、 8.4 C、 9.0 D、 10.0
答案：B、
解析：当i=s时, A、1=40*(1+5%)/5=8.4
1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )
A.对
B.错
2.一种产品差别值开发的前提条件包括( )。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性
A.①②④
B.①②③④
C.⑤⑥⑦⑧
D.⑤⑥⑧
3.许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )
A.对
B.错
4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。
A.借款偿还期
B.偿债备付率
C.流动比率
D.利息备付率
5.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。
A.自我消费
B.房地产保值
C.房地产增值
D.开发利润
E.出租收益
6.开发商的主要合同关系通常包括( )等。
A.保险合同
B.分包合同
C.销售合同
D.勘察设计合同
E.加工合同
7.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A.损益表
B.资金
C.资本金现金流量表
D.全投入现金流量表
8.债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )
A.对
B.错
9.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )
A.对
B.错
10.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的'一项是( )。
A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式的转变
D.经济巨头市场投资的变动
答案:
1.A 2.AC 3.A 4.ABD 5.CDE 6.CD 7.D 8.B 9.B 10.D
二、简答题
1.某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?
答案：81.02万元.
2. 某家庭以4500元/平米的价格购买了一套建筑面积为120平米的住宅,并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款,已知该项抵押贷款的年限为 15年,年利率为12%,按月计息,如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额,问此时一次偿还的金额为多少?
答案：232051元.
3.某家庭购买一套住宅,单价为3000元/平米,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款,贷款利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅?
答案：88.88平米.
4.某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款,在年贷款利率为12%的情况下,该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)
答案：337908.13元.
5. 某家庭过去5年月收入2400元,每月存入银行50%准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元/月,预计月增0.6%,初步安排月收入的40%用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市房价为2400元 /平米,则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%,贷款利率9%,复利按月计息)
答案：18505.58元. 78.54平米.
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