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房地产估价师考试真题:估价理论与方法

时间:2020-10-07 15:26:47 试题 我要投稿

房地产估价师考试真题:估价理论与方法

  单项选择题(每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

  1、评估征收房地产造成的停产停业损失,属于(  )业务。

  A.传统价值评估

  B.价值分配

  C.相关经济损失评估

  D.价值减损评估

  2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,而不适用于城市房屋拆迁估价是(  )。

  A.最高最佳使用原则

  B.合法原则

  C.替代原则

  D.谨慎原则

  3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值,适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因(  )的需要。

  A.房地产作价入股

  B.法院强制拍卖

  C.房地产税收

  D.房地产征收补偿

  4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元,出租****益价值为1600万元,则承租****益价值为(  )万元。

  A.-40

  B.400

  C.1800

  D.3600

  5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上,分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元,则该地区"五通一平"的正常费用为(  )元/㎡

  A.98

  B.102

  C.108

  D.116

  6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅,单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,则2008年12月该套住宅的自然增值额为(  )元。

  A.4296.96

  B.5560.86

  C.5839.91

  D.30838.91

  7、房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是(  )的结合体。

  A.实体、权益、区位

  B.实物、权益、区位

  C.实物、权利、位置

  D.实体、权益、位置

  8、某期房年后建成入住,类似现房的`价格为5 000元/㎡,出租的年末总收益为500元/㎡,管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为(  )元/㎡。

  A.4395

  B.4486

  C.4636

  D.4850

  9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为(  )万元。

  A.370

  B.385

  C.420

  D.550

  10、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:

  (1)要求在成交日期一次性付清;

  (2)如果在成交日期一次性付清,则给予5%的折扣;

  (3)首付款20万元,余款以抵押贷款方式支付,贷款期限15年,按月等额偿还贷款;

  (4)约定自成交日期起一年内一次性付清;

  (5)自成交日期起分期支付,首期支付20万元,余款在一年内分两期支付,每隔半年支付20万元。

  上述情况中,存在名义价格的是(  )。

  A.第(1)、(3)种情况

  B.第(3)、(4)、(5)种情况

  C.第(23、(4)种情况

  D.第(2)、(4)、(5)种情况

  11、一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是(  )。

  A.上涨

  B.下跌

  C.保持相对稳定

  D.先涨后跌

  12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值,收集了以下个交易实例,其中最适合作为可比实例的是(  )。

房地产估价师考试真题:估价理论与方法

  A.甲

  B

  B.乙

  C.丙

  D.丁

  13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中(  )。

  A.区位因素

  B.社会因素

  C.实物因素

  D.权益因素

  14、房地产的规划用途对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中的(  )。

  A.配套设施建设的限制

  B.房地产使用管制

  C.房地产权利的设立和行使限制

  D.房地产相邻关系的限制

  15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是(  )。

  A.收益递增递减原理

  B.均衡原理

  C.替代原理

  D.适合原理

  16、某估价机构接受保险公司的委托,对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定,为保险理赔提供参考价值,估价时点为现在,则其估价对象状况和房地产市场状况分别为(  )。

  A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去

  B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在

  C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在

  D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去

  17、运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用(  )的收益估计值。

  A.较高

  B.较低

  C.最高

  D.居中

  18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正、调整后的价格为(  )元/㎡。

  A.3673.20

  B.3673.68

  C.3790.43

  D.3790.93

  19、甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为(  )万元。

  A.40

  B.48

  C.50

  D.60

  20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺,成交总价为0万美元,分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准,假设美元的年利率为7%),首付35万美元,半年后付35万美元,一年后付30万美元,余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币,建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为(  )元人民币/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

  A.17484

  B.19020

  C.19754

  D.20539

  21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡,贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为(  )元/㎡。

  A.55.20

  B.103.22

  C.109.63

  D.114.82

  22、某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率是(  )。

  A.16%

  B.42%

  C.58%

  D.84%

  23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为(  )万元。(建筑物报酬率为10%)

  A.11.80

  B.16.07

  C.23.57

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