一级建造师考试必考点:租赁合同

时间:2017-10-04 编辑:彩秀 手机版

  租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,是一级建造师考试工程法规的考点,小编整理了其相关内容,一起来复习下吧:

一级建造师考试必考点:租赁合同

  考点:租赁合同的法律规定

  一、租赁合同的法律特征

  租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同,也是诺成合同和双务、有偿合同。

  在租赁合同中,承租人的目的是取得租赁物的使用收益权,出租人也只转让租赁物的使用收益权,而不转让其所有权;租赁合同终止时,承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

  租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件,当事人只要依法达成协议,合同即告成立。在租赁合同中,双方当事人互享权利、互负义务,一方权利的实现有赖于对方履行约定及法定的义务。同时,承租人须向出租人支付租金。

  二、租赁合同的内容和类型

  (一)租赁合同的内容

  租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

  (二)租赁合同的类型

  租赁合同根据租赁标的物不同,可分为动产租赁和不动产租赁。此外,根据是否约定租赁期限,还可分为定期租赁和不定期租赁。

  租赁合同可以约定租赁期限,但租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

  不定期租赁分为两种情形:①当事人没有约定租赁期限;②定期租赁合同期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

  此外,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

  三、租赁合同当事人的权利义务

  (一)出租人的义务

  出租人的主要义务是交付出租物、维修租赁物、权利瑕疵担保、物的瑕疵担保、保证承租人优先购买权和保证共同居住人继续承租。

  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。除当事人另有约定的外,出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时,应当相应减少租金或者延长租期。

  在租赁期间,出租人应当担保没有第三人对租赁物主张权利。如果因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。出租人应当担保租赁物质量完好,不存在影响承租人正常使用的瑕疵。如果承租人在签订合同时知悉某瑕疵存在,则不应受此约束。当租赁物危及承租人的安全或者健康时,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

  出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。 承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。生前共同居住的人不以与承租人是否有继承关系、,亲属关系为限。.

  (二)承租人的义务

  承租人的主要义务是支付租金、按照约定使用租赁物、妥善保管租赁物、有关事项通知、返还租赁物和损失赔偿。

  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

  承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

  在租赁期间,遇到租赁物需要维修、第三人主张权利及其他涉及租赁物的相关事项,承租人应当及时通知出租人。租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  四、租赁合同的其他规定

  在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。

  因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

  【案例】

  1.背景

  江女士将自己所有的一所房屋出租给了张先生,并签订了房屋租赁合同。该合同中对租期、租金数额、租金缴纳、房屋设施维修以及违约责任等做了约定。在该房屋的租赁期间,由于江女士办理了出国手续,急需一笔资金,便决定卖掉该房屋。

  2.问题

  (1)江女士在房屋出租期间是否可以卖掉该房屋,若张先生想购买该房屋是否可以?

  (2)如果该房屋卖给了第三人,张先生是否可以继续承租?

  3.分析

  (1)《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此,江女士在房屋租赁期间是可以卖掉该房屋的,但要在出卖之前的合理期限内通知张先生。如果张先生也提出购买该房屋,在同等价格的情况下,张先生有优先于其他购买人的购买权。

  (2)如果江女士的房屋卖给了第三人,张先生可以继续承租。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。"

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